Seit Jahrzehnten erbeten - „Gewerbe zu Wohnen“

Berlin – Wohnraum schlummert seit Jahrzehnten. Millionen Quadratmeter an Wohnraum. Hab ich vor Jahrzehnten erkannt – Umwandlung. Deutschland reagiert endlich und will seinen Bedarf befriedigen. Über 10 Millionen Quadratmeter Gewerbeimmobilien leer. München, 1,87 Mio m². Berlin 1,82 Mio. und Frankfurt 1,73 Mio. – „Gewerbe zu Wohnen“ – 1,4 Millionen Wohnungen fehlen – was für ein Gegensatz. Quelle Traders Union – Typisch deutsch: Behörden, Auflagen, Regulierung – Stillstand. Ansage: Baut Gewerbeflächen endlich um. Jetzt.

Titelbild: Welche Gewerbeflächen werden zuerst umgewandelt? Entsteht wieder exklusiver, teurer Wohnraum? Greift die Mietpreisbremse?

Genau hier setzt „Gewerbe zu Wohnen“ an. Das Förderprogramm startet im Juli 2026. Das Gesamtvolumen liegt bei 300 Millionen Euro. Es gibt bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro neu geschaffener Wohneinheit. Ganz wichtig das mit dem Zurückzahlen, haben alle Erfahrung in Deutschland – erst Steuern in Billionenhöhe und ein paar Tausender als Förderung, welche auch noch zurückgezahlt werden muss – diesen Zuschuss nicht. Elegant. Quelle: Lippische Landes-Zeitung

Aber Umbau ist nicht nur Grundriss und Farbe. Wer aus Gewerbe Wohnraum macht, greift in den Bestand ein. Da geht es auch um Keller, Tiefgaragen, Fassaden und Beton. Und genau dort beginnt für mich das eigentliche Thema: ungiftiger Um-Bau. Ohne Polymere, ohne VOC, ohne PFAS, ohne Mikroplastik. Nicht als Modewort. Sondern als Haltung. Als DGNB-Empfehlung.

Recherchiert für die Baubranche. zB der SUCON Ingenieurbau AG – die Ingenieure der SUCON Group stehen für echter ungiftiger und somit nachhaltiger Versiegelung von Beton und Stein – sowie Informationen vom Hersteller komsol® Deutschland.

„DGNB e.V. Navigator“ – erfolgreich aufgenommen. In DACHNL informieren sich Architekten, Ingenieure und Bauherren über nachhaltige sowie ungiftige Bauprodukte. Ein Meilenstein zur chemiefreien Versiegelung von Beton/Stein/Ziegel. https://www.dgnb-navigator.de/produktdatenbank/produkt/7ab11b30-5c88-4655-9c2e-ceb7e0f21fce

Denn ein Concierge kennt nicht nur Türen bei angesagten Clubs, Bars oder Restaurants. Er erkennt Zusammenhänge. Wer gesunde Räume schaffen will, muss auch ungiftige Materialien wählen. Langlebig. Sicher. Verantwortlich. Berlin braucht Wohnungen. Und die Stadt braucht Bauprodukte, die nicht die nächste Baustelle im Kopf hinterlassen. KrWG-konform – also recyceln und nicht Sondermüll.

Vorbilder von hervorragender Arbeit. Wandel von Industrie in Wohnraum.

Seit 6 Jahren darf ich „UNGIFTIG“ auf dem und für den Bau recherchieren – immer wieder predigen. Sehe wie Polymere der Chemieindustrie tonnenweise, mit dem Verweis, die DIN-Normen werden erfüllt, verbaut werden. Immer wieder extreme Kontroverse, finden schon bedenkliche Gespräche mit Ingenieuren statt. Sie vertreten die Fakten: Sind alles Produkte mit entsprechender Zulassung und vor allem liegen in den Grenzwerten. In den Normen.

Kann es sein, dass Normen und Werte auch mal verändert werden können? Wie sind denn die heutigen so standardisierten Produkte überhaupt vor Jahrzehnten in die Verwendung gekommen – sie wurden getestet – einfach verwendet. So kam es von der Verwendung zum Standard, dann zur Regel (dafür gibt es in der Baubranche einen Schutzbegriff: „allgemein anerkannte Regeln der Technik“ (a.a.R.d.T.) – dann zur DIN und somit sind Chemieprodukte heute selbstverständlich. Warum? Weil es immer um die Haftung geht.

Ich brauch da nicht mehr weiter auszuholen. Wir wissen. PFAS, VOC und Mikroplastik schädigen uns und vor allem die nächsten Generationen.

Aus diesem wichtigen Grund muss bei der Revilatisierung von Wohnraum auf UNGIFTIGE Baustoffe hingewiesen werden.

Euer Concierge Gerry

Weitere Infos zum Paket zum Teil mit KI recherchiert:

Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ (GzW) & Komsol®SEAL

Ungiftige Betonversiegelung als strategische Sanierungslösung

1. Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ – Zahlen und Fakten

Programmname: Gewerbe zu Wohnen (GzW)
Träger: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
Förderstart: 1. Juli 2026
Richtlinienveröffentlichung: 2. April 2026, Bundesanzeiger
Gesamtvolumen 2026: 300 Millionen Euro (aus dem Sondervermögen)
Finanzierungsart: Nicht rückzahlbarer Zuschuss

Förderkonditionen:

Bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro neu geschaffener Wohneinheit
Maximale Gesamtförderung pro Unternehmen: 300.000 Euro (De-minimis-Grenze)
Energetischer Mindeststandard: Effizienzhaus 85 EE (Ausnahme: Baudenkmale und schützenswerte Bausubstanz)

Antragsberechtigte: Investoren, Unternehmen, Privatpersonen und Selbstnutzer

Förderfähige Maßnahmen: Baukonstruktion, Grundrissanpassungen, Innenausbau, Außenanlagen. Energetische Sanierungsmaßnahmen sind über andere Programme (zB BEG) separat förderfähig und kombinierbar.

Bedingung: Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss des ersten Liefer- oder Leistungsvertrags für die Bauausführung. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher beauftragt werden.

Marktlage als Begründung:

Bundesweites Wohnungsdefizit: 1,4 Millionen Wohnungen (Pestel-Institut)
Leerstand in den 15 größten deutschen Städten: über 10 Millionen m² Gewerbeimmobilien
München: 1,87 Mio. m², Berlin: 1,82 Mio. m², Frankfurt aM: 1,73 Mio. m²

2. Das Problem: Giftiger Bestand in Kellern, Tiefgaragen und Fassaden

Der Bestand umzuwandelnder Gewerbeimmobilien weist in der Regel stark belastete Betonflächen auf:

Keller und Tiefgaragen sind in Deutschland überwiegend mit Epoxidharz beschichtet. Epoxidharz enthält Bisphenol A, dessen Grenzwert in der Trinkwasserverordnung 2023 ab dem 12. Januar 2024 gilt (0,0025 mg/l). Bituminöse Schwarze-Wanne-Systeme enthalten polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK, krebserregend) sowie Phthalate mit hormoneller Wirkung. Beide Systeme geben PFAS, VOC und Mikroplastik ab, deren Grenzwerte ab Januar 2026 (PFAS-20) und Januar 2028 (PFAS-4) in Kraft treten.

Fassaden und Außenbeton werden durch Witterung, Frost-Tau-Wechsel, Chloride, Sulfate und Karbonisierung über Jahrzehnte zerstört. Ungeschützter Beton führt ab Jahr 10–15 zu Schimmelbildung, Bewehrungsrostung und schließlich zum Betonkrebs, der die Tragfähigkeit gefährdet.

3. Komsol®SEAL – Die ungiftige Lösung

Produktbeschreibung:
Komsol®SEAL ist eine anorganische, mineralische Tiefenversiegelung für Beton und alle zementgebundenen Baustoffe. Der Wirkstoff – hochwertiges Natrium- und Kaliumsilikat (Polysilikat) – dringt tief in Kapillaren, Mikrorisse und Poren ein und bildet dort durch chemische Reaktion mit den Mineralien des Betons dauerhaftes kristallines Calciumsilikathydrat (C-S-H). Das Ergebnis ist ein innerer, permanenter Schutz ohne Filmbildung an der Oberfläche.

Toxikologie (eco-INSTITUT Köln):

KMR-VOC (krebserzeugende, mutagene, reproduktionstoxische flüchtige Verbindungen): nicht nachweisbar
TVOC-Wert: 10 µg/m³ (Zielwert 300 µg/m³ wird deutlich unterschritten)
VOC ohne NIK: 28 µg/m³ (Zielwert 100 µg/m³ deutlich unterschritten)
SVOC: nicht nachweisbar
Formaldehyd: nicht nachweisbar
R-Wert: 0,02 (Zielwert 1,0 deutlich unterschritten)
Fazit: 100 % ungiftig

4. Erfüllte DIN-Normen und Zulassungen

Normative Grundlage und Zertifizierung

Komsol®SEAL ist zertifiziert nach DIN EN 1504-2, System 2+, als Oberflächenschutzprodukt – Imprägnierung, Prinzip 5.2 (Physikalische Widerstandsfähigkeit). Zertifizierungsstelle: RISE Research Institutes of Sweden AB (notifizierte Stelle 0402, gleichsetzend mit DIBt, TÜV, KIWA), Zertifikat 0402-CPR-C500552, ausgestellt 19.10.2025. Leistungserklärung DoP DP-100.

Norm / Zulassung	Inhalt
DIN EN 1504-2, System 2+, CE	Oberflächenschutz für Beton – Imprägnierung, Prinzip 5.2; bauaufsichtlich zugelassen in D (DIN), CH (SN), A (ÖNORM); jährliche staatliche Kontrolle
DIN EN 1504-8	Qualitätskontrolle und Bewertung der Leistungsbeständigkeit
DIN EN 1504-9	Allgemeine Grundsätze für Produkte und Systeme
Bauproduktenverordnung CPR (EU) 2024/3110	CE-Kennzeichnung: 0402-CPR-C500552
DIN ISO 12873-2:2022	Zulassung Trinkwasserkontakt bis 70 °C
DIBt TR 2020 Bauverordnung Oberflächenschutz	Erfüllt Anforderungen ohne Silane, Siloxane u.a.
KTW-Leitlinien / TrinkwV 2023	Kontakt mit Trinkwasser; PFAS-frei, VOC-frei, Bisphenol-A-frei
KrWG-Novelle 2020, § 45 Abs. 2	Planer sind gesetzlich verpflichtet, das schadstoffärmere, langlebigere Produkt zu priorisieren – Komsol®SEAL erfüllt diese Pflicht
BREEAM / LEED / DGNB	Konform, im DGNB Navigator gelistet
EU-Taxonomie / ESG	Konform
Bevorzugungspflicht umweltfreundliche Erzeugnisse KrWG (2021)	Komsol®SEAL erfüllt alle Anforderungen

Herstellerangaben komsol® Deutschland

Gegenüberstellung Komsol®SEAL nach DIN EN 1504-2 vs. Epoxidharz (zB OS5a)

Wird eine OS8 Beschichtung oder andere OS Beschichtungen gewünscht? Die SUCON Ingenieurbau AG stellt ihnen die gewünschten DIN Gegenüberstellung auf Anfrage zur Verfügung.

Die technische Stellungnahme der SUCON Ingenieurbau AG (17.03.2026) dokumentiert den Vergleich zwischen dem filmbildenden OS-System (Epoxidharz/OS5a/OS8) und Komsol®SEAL anhand der maßgeblichen DIN-Prüfverfahren:

Diese Tabelle ist ein Auszug – soll nur zum Denken anregen, was die SUCON Ingenieurbau AG mit den ungiftigen Produkten für den Bau leisten kann – ausführliche Informationen erfolgen direkt vom Unternehmen.

Prüfkriterium	Prüfnorm	Anforderung	Epoxidharz / OS-System zB OS5a	Komsol®SEAL Ergebnisse
Abreißversuch	DIN EN 1542	mind. 0,8 MPa	Erfüllt	Übererfüllt – Bruch im Beton (Betonbruch), Haftfestigkeit = Eigenfestigkeit des Betons
CO2-Durchlässigkeit	DIN EN 1062-6	sD > 50 m	Erfüllt	Erfüllt durch Kapillarversiegelung und pH-Stabilisierung (12–13,5); DIN EN 1062-6 normativ nicht anwendbar, da kein Film gebildet wird
Wasserdampf-Durchlässigkeit	DIN EN ISO 7783	Klasse I: sD < 5 m	Erfüllt	Übererfüllt: höchste Diffusionsoffenheit, kein Dampfdruckstau
Kapillare Wasseraufnahme	DIN EN 1062-3	w < 0,1 kg / m²xh0,5	Erfüllt	Erfüllt durch integrale Silikatisierung; kein mechanisch beschädigbarer Film
Temperaturwechsel	DIN EN 13687-2	keine Risse, Blasen, Ablösungen	Erfüllt	Übererfüllt – keine Trennschicht – Bestand der Betonmatrix
Frost-Tausalz-Belastung	DIN EN 13687-1	Abreißversuch mind. 0,8 MPa	Erfüllt	Übererfüllt – Betonmatrix bleibt intakt, keine kapillare Tausalzaufnahme
Brandverhalten	DIN EN 13501-1	mind. Klasse E-d2	A2-s1, d0	Übererfüllt: Euroklass A1 – nicht brennbar, keine Brandlast, keine Rauchentwicklung
Künstliche Bewitterung (Außenbereich)	DIN EN 1062-11	nach 2.000 h keine Blasen, keine Risse, keine Abblätterung	Erfüllt	Übererfüllt – vollständig UV-stabil
Rissüberbrückung	DIN EN 1062-7	Verfahren B, Klasse B2 bei –20 °C	Klasse B3.1 Erfüllt	Mineralischer Verschluss; Haarrisse überbrückend bis 0,4–0,5 mm; DIN EN 1062-7 nicht zutreffend
Gitterschnittprüfung	DIN EN ISO 2409	Gitterschnittwert – größer als GT 2	Erfüllt	Nicht zutreffend – kein Film

Warum Komsol®SEAL gegenüber Epoxidharz die normativ überlegene Wahl ist

Epoxidharz (OS8) bildet eine externe Filmschicht, die durch mechanischen Abrieb, UV-Alterung, rückseitige Durchfeuchtung und Temperaturschwankungen versagt. Nach 10–15 Jahren sind vollständige Erneuerungszyklen mit Sonderabfallentsorgung und erneuten Schadstoffeinträgen erforderlich.

Komsol®SEAL wird durch die C-S-H-Kristallisation chemisch Bestandteil der Betonmatrix selbst. Es gibt keine physikalische Trennschicht, die abplatzen kann. Der pH-Wert im Beton wird auf 12–13,5 stabilisiert, was dauerhaften Korrosionsschutz für den Bewehrungsstahl bewirkt. Das Produkt kann auf feuchtem Untergrund appliziert werden und wirkt auch gegen hydrostatischen Druck von der Negativseite.

Rechtlicher Hinweis (OLG Nürnberg, 06.08.2015, Az. 13 U 577/12; BGH-Beschluss 21.03.2018, Az. VII ZR 288/15, rechtskräftig): Normkonformität allein schützt nicht vor Haftung, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) die Norm überholt haben. Wer eine Betonsanierung mit einem filmbildenden OS-System plant, obwohl CE-zertifizierte, normkonforme und nachweislich langlebigere Alternativen bekannt und verfügbar sind, riskiert nach dieser Rechtsprechung eine persönliche Haftung als planender Ingenieur.

5. Technische Kennwerte (aus Leistungserklärung DoP DP-100 und TDS SEAL 2025)

Eigenschaft	Wert
Eindringtiefe	mindestens 10 mm (mXRF-bestätigt bis 30 mm)
Abriebfestigkeit	mehr als 63 % Erhöhung
Betonfestigkeit	plus 30 %
Haftzugfestigkeit	4,0 N/mm²
Schlagfestigkeit	Klasse II, mehr als 10 Nm
Wasseraufnahme (W)	unter 0,1 kg/m²h
Brandverhalten	Euroklass A1 (feuerfest, getestet bis 1.731 °C)
Selbstheilung von Rissen	bis 0,4–0,5 mm
VOC-Gehalt	0 g/l
pH-Wert	11,4
Dichte	1,15 g/cm³
Gefrierpunkt	0 °C
Haltbarkeit (ungeöffnet)	mehr als 36 Monate
Lebensdauererhöhung	Faktor 3 (Software Life-365, anerkannte Modell Berechnung)
Verbrauch	0,1–0,3 l/m²
Verarbeitung ab	plus 5 °C Umgebungstemperatur
Begehbar nach	ca. 2 Stunden
Voll chemikalienbeständig	nach 36 Tagen

6. Systemvergleich: Kristalline Wanne vs. Epoxidharz (Schwarze Wanne)

Kriterium	Epoxidharz / Schwarze Wanne	Komsol®SEAL
Toxizität	Hochgiftig: Bisphenol A, PAK, PFAS, VOC, Phthalate	100 % ungiftig, 0 % VOC, PFAS-frei
Wirkprinzip	Externe Filmbildung, kurzlebig	Tiefeindringend, kristallin, dauerhaft
Diffusionsoffenheit	Nein (hermetisch, Kondenswasserrisiko)	Ja (Beton kann atmen)
Rissüberbrückung	Oberflächlich	Selbstheilend bis 0,4–0,5 mm
Recyclingfähigkeit	Erschwert bis unmöglich	Uneingeschränkt möglich
Trinkwasserkontakt	Verboten ab 2024 (Bisphenol A)	Zugelassen nach DIN ISO 12873-2:2022 TrinkwV 2023
Umweltzertifizierung	Nicht kompatibel	BREEAM, LEED, DGNB konform

7. Wirtschaftlichkeit – 30-Jahres-Vergleich (Referenz: 200 m²) Modellrechnung

Szenario	Kosten über 30 Jahre
Ohne Versiegelung	ca. 230.000 Euro (Sanierung Jahr 12: 100.000 Euro, Jahr 22: 80.000 Euro, Wertverlust: 50.000 Euro)
Mit Komsol®SEAL	15.000 Euro (200 m² à 75 Euro, 0 Sanierungskosten)
Ersparnis	mehr als 215.000 Euro, Faktor 15:1
Marktwert-Steigerung	5–10 % dokumentiert

Schadenskosten nach Schadensklasse:

Oberflächliche Schäden (mechanisch, kleine Risse): 100–200 Euro/m²
Chemische Schäden, Korrosion, Bewehrungsschäden: 400–600 Euro/m²
Vollsanierung inkl. Korrosionsschutz: 500–850 Euro/m²

Infrastrukturstudie Brücken: Ohne Schutz entstehen Folgekosten von 150–180 % der Errichtungskosten. Mit Versiegelung: 30–50 % der Errichtungskosten.

8. Referenzprojekte – Ausführung SUCON Ingenieurbau AG

Stadtbad: Berliner Bäder-Betriebe AöR

Instandsetzung der Undichtigkeiten an Unterwasserfenster
Dichtigkeit wurde mit Komsol®SEAL erreicht

Bekanntmachung vergebene Aufträge gemäß § 20 Ziffer (3) VOB/A sowie § 30 Ziffer (1) UVgO

Staakmühle, Rietzneuendorf-Staakow (Denkmalgeschütztes Objekt)

Fassadensanierung mit Komsol®SEAL – Ausführung 07–11/2021
Ergebnis bis 03/2024: Wasseraufnahme durch Schlagregen messbar reduziert, keine Frostabplatzungen mehr festgestellt, keine weitere Behandlung erforderlich
Beobachtungszeitraum von 2,5 Jahren bestätigt anhaltende Wirksamkeit

9. Bedeutung für das Förderprogramm GzW

Das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ setzt als Fördervoraussetzung den energetischen Standard EH 85 EE voraus und zielt auf die klimagerechte Sanierung von Gebäudebestand. Komsol®SEAL schafft dabei die bauphysikalische Grundlage:

Keller und Tiefgaragen mit Epoxidharz-Altbestand können ohne Abriss entgiftet und dauerhaft abgedichtet werden – normkonform, trinkwassergeeignet und ohne Gesundheitsgefährdung für zukünftige Bewohner.
Strapazierte Betonfassaden und Außenbauteile werden revitalisiert, ohne das äußere Erscheinungsbild zu verändern – relevant insbesondere für Baudenkmale und schützenswerte Substanz, die vom EH-85-Standard ausgenommen sind.
Die 3-fache Lebensdauer verlängert den Wert des neu geschaffenen Wohnraums dauerhaft.
Die DGNB-Kompatibilität unterstützt eine höhere Nachhaltigkeitsbewertung des Gesamtprojekts.
Die Bevorzugungspflicht für umweltfreundliche Erzeugnisse (2021) begründet die normative Bevorzugung gegenüber giftigen Alternativprodukten.

Jede Umwandlung von Gewerbe zu Wohnen ist damit eine Gelegenheit, giftige Altbeschichtungen dauerhaft zu beseitigen und den Gebäudebestand für Generationen zu sichern.

Quellen: Technisches Datenblatt Komsol®SEAL TDS 2025/06-2, Leistungserklärung DoP DP-100, RISE-Zertifikat 0402-CPR-C500552, Referenz SUCON Ingenieurbau AG, Kostenzeitstrahl Februar 2026, Systemvergleich Weiße/Schwarze/Kristalline Wanne, Förderprogramm GzW Bundesanzeiger 02.04.2026 – Alle Daten zum Produkt sind Herstellerangaben – DIN Gegenüberstellungen SUCON Ingenieurbau AG – Recherche mit KI Unterstützung